La gestion d’un immeuble en copropriété peut s’avérer complexe : qui prend en charge les tâches administratives et comptables ? Qui organise les travaux d’entretien de la copropriété ? Pour éviter les conflits et assurer la pérennité du bien immobilier, les copropriétaires ont l’obligation d’élire une personne responsable de gérer l’immeuble : le syndic – bénévole ou professionnel. Pour faire le lien entre les copropriétaires et le syndic, l’assemblée générale désigne un conseil syndical.

Le conseil syndical : définition

Le conseil syndical est un organe spécifique aux copropriétés. Il se compose la plupart du temps de plusieurs membres, qui assument ensemble les missions de consultation, d’assistance et de contrôle du syndic bénévole ou professionnel de l’immeuble.

Quel est le statut du conseil syndical ?

Le conseil syndical n’est pas considéré comme une personne morale : c’est un collège de mandataires désignés par le syndicat des copropriétaires et investi de missions. Dans la mesure où il n’est pas doté de la personnalité morale :

  • Le conseil syndical ne peut ni contracter avec un tiers, ni adhérer à une association.
  • Sa responsabilité à titre d’entité distincte ne peut être mise en cause. La responsabilité de chaque personne physique mandatée par les copropriétaires peut en revanche être engagée : le conseiller syndical doit être couvert par une assurance responsabilité civile.

Qui sont les conseillers syndicaux ?

Les conseillers syndicaux sont élus par les copropriétaires à la majorité absolue, pour une durée maximale de 3 ans renouvelable. Le nombre de sièges à pourvoir est déterminé par le règlement de copropriété. Peut intégrer le conseil syndical tout usufruitier ou copropriétaire de l’immeuble, son conjoint, partenaire de PACS ou représentant légal. Un président est désigné en son sein.

Attention : sauf syndicat sous forme coopérative, le syndic n’est pas éligible au statut de conseiller syndical. Cette interdiction s’étend à son entourage familial et professionnel.

Quelles sont les missions des membres du conseil syndical

Le conseil syndical est l’intermédiaire entre le syndic et l’assemblée des copropriétaires. Dans ce cadre, il assume 3 rôles centraux :

  • Un rôle consultatif : sur consultation émanant du syndic ou d’un copropriétaire, ou sur sa propre initiative, le conseil syndical émet son avis à titre consultatif. Sa consultation est obligatoire dans les cas déterminés par l’assemblée générale.

    Attention : malgré ses prérogatives étendues, le conseil syndical n’a pas de pouvoir contraignant ou décisionnaire.

  • Un rôle d’assistance : dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou la décision des copropriétaires, le conseil syndical assiste le syndic bénévole ou professionnel dans ses missions – préparation d’une assemblée générale, détermination du budget prévisionnel, mise en œuvre de travaux…
  • Un rôle de contrôle : sorte de garde-fou du syndic bénévole ou professionnel, le conseil syndical s’assure de la bonne gestion de l’immeuble et vérifie les éléments de comptabilité du syndicat. Pour cela, il dispose d’un droit de consultation étendu – accès à l’ensemble des documents et pièces relatifs à la gestion et l’administration de l’immeuble, sur simple demande.

Au-delà de ces fonctions essentielles, les conseillers syndicaux peuvent être investis de missions ponctuelles par les copropriétaires. Ils peuvent en outre exiger du syndic qu’il convoque une assemblée générale, avec à l’ordre du jour les questions de leur choix.

Une fois par an, le conseil syndical a l’obligation de rendre compte de sa mission.

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Le fonctionnement du conseil syndical

Chaque copropriété détermine librement les règles de fonctionnement du conseil syndical – convocation et fréquence des réunions, majorité… – dans le règlement de copropriété ou par décision des copropriétaires à la majorité simple lors de l’assemblée générale.

Les conseillers syndicaux ne sont pas rémunérés

Si ses membres ne perçoivent aucune rémunération, les frais engagés au titre de l’exécution de leurs missions – consultation de professionnels notamment – sont inclus dans le budget prévisionnel de la copropriété et réglés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires.

Le conseiller syndical peut mettre un terme à ses fonctions en cours de mandat

Tout membre du conseil syndical peut démissionner avant le terme de son mandat, sans justification de motif. La lettre de démission doit être adressée au syndic par courrier recommandé avec accusé de réception.

Les copropriétaires réunis en assemblée générale peuvent révoquer un conseiller syndical sur décision votée à la majorité absolue.

Attention : lorsque plus d’un quart des sièges est vacant, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué. De nouvelles élections doivent intervenir sans que les mandats des membres restants soient interrompus.

Le conseil syndical est-il obligatoire ?

L’ article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose à tout syndicat de copropriétaires l’institution d’un conseil syndical pour « assister le syndic et contrôler sa gestion ». Cette obligation doit néanmoins être tempérée.

Malgré le principe selon lequel l’élection d’un conseil syndical est obligatoire, l’assemblée générale peut décider de ne pas en constituer, à la majorité des deux tiers des copropriétaires. L’assemblée générale peut revenir sur sa renonciation au conseil syndical sur décision prise à la majorité absolue.

Attention : lorsque plus d’un quart des sièges est vacant, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué. De nouvelles élections doivent intervenir sans que les mandats des membres restants soient interrompus.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 12 SEPTEMBRE 2017