La gestion d’une copropriété implique la réalisation de tâches administratives et comptables. Au-delà de ces formalités obligatoires, les copropriétaires doivent s’assurer de maintenir le bâtiment en bon état : des travaux d’entretien ou de rénovation doivent être mis en œuvre à échéances régulières. Le syndic, bénévole ou professionnel, prend en charge ces différentes missions. Organe essentiel de la copropriété, le conseil syndical – mandaté par l’assemblée générale des copropriétaires – assiste le syndic et contrôle sa gestion. Mais le rôle du conseil syndical ne s’arrête pas là…

Zoom sur la place centrale du conseil syndical

En tant qu’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic, le conseil syndical est l’interlocuteur privilégié au sein de l’immeuble. Il représente l’assemblée générale des copropriétaires et préserve l’intérêt collectif du syndicat.

Son rôle est d’autant plus important lorsque le syndic est un professionnel : contrairement au syndic bénévole, le syndic professionnel assure généralement la gestion de plusieurs copropriétés dans lesquelles il ne réside pas. Les conseillers syndicaux sont pour leur part au cœur de la vie de l’immeuble : ils en connaissent ainsi mieux les problématiques d’ordre communautaire, sont plus accessibles et présents sur place.

Les copropriétaires peuvent donc s’adresser à un membre du conseil syndical pour toute question relevant du syndicat, pour suggérer une idée ou pour signaler un incident. À charge du conseiller syndical de transmettre au syndic.

Pour une gestion optimale de l’immeuble, le syndic a tout intérêt à coopérer avec le conseil syndical.

Plus besoin de syndic, je gère ma copro !

Avec illiCopro :

  • Économisez 50% de charges
  • Décidez vous-même des travaux et prestataires
  • Mettez de la transparence dans votre copropriété
syndic de copropriété

Quel est le rôle du conseil syndical ?

Relais entre les copropriétaires de l’immeuble et le syndic élu en assemblée générale, le conseil syndical tient une place primordiale au sein de la copropriété. Ses membres assurent des missions multiples, dévolues par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’article 21 précise le rôle du conseil syndical : il assiste le syndic, contrôle sa gestion et émet son avis sur les questions relatives au syndicat.

Un rôle consultatif

Le conseil syndical donne son avis non seulement au syndic, mais aussi à l’assemblée générale. Cet avis concerne l’ensemble des points qui relèvent de la gestion de l’immeuble. Il peut être sollicité par le syndic ou les copropriétaires, mais rien n’empêche les conseillers syndicaux d’émettre leur avis de leur propre initiative lorsqu’ils le jugent nécessaire. Ce rôle consultatif du conseil syndical est assimilé à un droit de parole.

Attention : dans le cadre de son rôle consultatif, l’avis du conseil syndical n’a pas de valeur contraignante.

Au-delà des questions courantes pour lesquelles l’avis du conseil syndical peut être sollicité ou émis, la consultation de ses membres est obligatoire dans le cadre des marchés et des contrats dont le montant dépasse le seuil fixé en assemblée générale. Cette disposition légale permet au syndicat de se protéger : le syndic ne peut engager des dépenses trop importantes sans l’intervention consultative préalable des copropriétaires élus au conseil syndical, la maîtrise du coût des charges de copropriété peut ainsi être assurée.

Un rôle d’assistance

Au plus proche de la copropriété et du syndicat, le conseil syndical est l’organe le plus à même d’assister le syndic bénévole ou professionnel dans sa gestion. Les modalités de cette fonction sont déterminées dans le règlement de copropriété, à défaut par décision des copropriétaires réunis en assemblée. Le conseiller syndical assiste notamment le syndic dans les tâches suivantes :

  • Préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale ;
  • Elaboration du budget prévisionnel ;
  • Choix des entreprises de travaux.

Un rôle de contrôle

En donnant son avis et en assistant le syndic de copropriété, le conseil syndical exerce une fonction de contrôle de la gestion de l’immeuble. Son rôle de contrôle va au-delà : il vérifie la comptabilité – répartition des dépenses et exécution du budget prévisionnel – et s’assure de l’exécution conforme des marchés et des contrats.

Dans ce cadre, les prérogatives des membres du conseil syndical sont étendues : les conseillers syndicaux peuvent se faire communiquer toutes pièces nécessaires – contrats, registres, études techniques, factures, communications… Le conseil syndical informe ensuite l’assemblée générale des copropriétaires des éléments qu’il juge utiles.

Bon à savoir : la composition du conseil syndical est stricte, et n’admet en aucun cas le syndic, ni aucun membre de son entourage familial ou professionnel. Cette règle préserve la fonction de garde-fou du conseil syndical en évitant tout conflit d’intérêt.

La délégation de pouvoirs : une extension ponctuelle et encadrée du rôle du conseil syndical

Consultation, assistance et contrôle : les missions du conseil syndical sont clairement définies par la loi. En aval, les copropriétaires peuvent décider d’étendre les prérogatives des conseillers syndicaux à titre ponctuel et dans les limites d’un cadre strict et précis.

Pour mandater le CS dans l’exécution d’une mission qui ne relève pas de ses compétences de facto, l’assemblée générale lui accorde une délégation de pouvoirs sur décision prise à la majorité absolue. La mission ainsi dévolue doit être strictement déterminée, et limitée dans le temps.

Attention : le projet de délégation de pouvoirs à voter en assemblée doit obligatoirement figurer l’ordre du jour.

En dehors d’une délégation de pouvoirs, le conseil syndical ne peut pas prendre de décision qui relève de la compétence des copropriétaires ou du syndic.

Quels sont les pouvoirs du conseil syndical ?

Malgré un rôle primordial et de nombreuses prérogatives, le conseil syndical n’a aucun pouvoir contraignant ni décisionnaire – sauf délégation de pouvoirs.

Dans le cadre de l’exercice de ses fonctions, les membres du conseil syndical disposent néanmoins de plusieurs attributions :

  • Les conseillers syndicaux ont le pouvoir de provoquer la convocation d’une assemblée générale, avec les questions de leur choix à l’ordre du jour. Si le syndic ne convoque pas valablement l’assemblée générale, le président du conseil syndical peut s’en charger lui-même.
  • Un conseiller syndical a le pouvoir d’engager des frais dans le cadre de l’exécution de ses missions. L’assemblée générale vote le budget des dépenses courantes – notamment dépenses d’administration – de la copropriété, parmi lesquelles une peut figurer une enveloppe allouée au fonctionnement du conseil syndical. Peuvent notamment être remboursés les frais de communication, les consultations d’experts professionnels, les frais kilométriques…
  • Le conseil syndical a le pouvoir d’obtenir l’accès ou la communication de tout document nécessaire à l’exécution de son rôle de contrôle du syndic.

Obligations et responsabilité

Le conseil syndical n’a qu’une obligation légale à sa charge : rendre compte de sa mission à une fréquence annuelle, lors d’une assemblée générale.

En termes de responsabilité, seule celle d’un conseiller syndical peut être engagée à titre personnel. En effet, le CS n’est pas doté de la personnalité morale. Les membres du conseil syndical sont responsables en cas de négligence ou de faute dans l’exercice de leurs missions.

Bon à savoir : le conseiller syndical peut souscrire une assurance de responsabilité civile au titre de son statut.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 12 SEPTEMBRE 2017