Dans le cadre d’une copropriété, la propriété de l’immeuble et les droits y afférent sont répartis entre plusieurs personnes. Pour une bonne gestion de l’immeuble et une vie en collectivité harmonieuse, la loi du 10 juillet 1965 détermine le régime de la copropriété et encadre les droits et les obligations de ses copropriétaires.

L’immeuble en copropriété : définition

La définition de l’immeuble en copropriété est posée à l’article 1 de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une copropriété est un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes : les copropriétaires. Chaque copropriétaire possède un lot qui inclut une partie privative d’une part, et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes d’autre part.

L’immeuble, au sens juridique du terme, englobe tous types de bâtiments ne pouvant être déplacés, à usage d’habitation ou autre. Le régime de la copropriété peut donc s’appliquer tant à un immeuble collectif divisé en appartements qu’à une maison, un terrain, des locaux commerciaux ou une propriété agricole, à condition que le bien immobilier soit la propriété d’au moins 2 personnes. Les copropriétaires peuvent être des particuliers ou des personnes morales.

Pour assurer le bon fonctionnement d’un immeuble en copropriété, de la gestion courante à l’administration en passant par la conservation de son bâti, plusieurs organes interviennent, dans la limite de leur champ de compétences.

Le syndicat de copropriétaires

L’ensemble des copropriétaires forme de fait le syndicat de copropriété. La constitution du syndicat ne nécessite aucune formalité : au moment de la naissance de la copropriété, le syndicat de copropriétaires est automatiquement créé.

Chaque copropriétaire fait obligatoirement partie du syndicat.

À noter : le syndicat de copropriété forme une entité juridique distincte apte à agir en justice.

Organe d’assistance et de consultation, le syndicat de copropriété – représenté par le syndic – contrôle la conservation et la bonne administration de l’immeuble. Son pouvoir d’action s’exerce en assemblée générale des copropriétaires, réunie au moins une fois par an. Au cours de l’assemblée générale annuelle, le syndicat vote notamment :

  • Les modifications du règlement de copropriété ;
  • Le budget prévisionnel de l’année ;
  • Les travaux à réaliser au sein de l’immeuble ;
  • Le montant du fonds de travaux
  • La désignation du syndic (syndic bénévole ou syndic professionnel) ;
  • L’élection des membres du conseil syndical.

A la charge du syndic de copropriété et du conseil syndical de mettre ensuite à exécution les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndic doit aussi tenir à jour le carnet d'entretien, qui fait état des travaux d’entretien et de maintenance réalisés au sein de l’immeuble.

Le conseil syndical

Elu par le syndicat de copropriété, le conseil syndical est composé de copropriétaires ou assimilés – conjoints et représentants légaux. Il élit en son sein un président.

Lien entre le syndic et les copropriétaires, il est en charge d’assister et de contrôler le syndic dans l’exercice de ses missions de gestion. Les règles de son fonctionnement sont déterminées dans le règlement de copropriété ou en assemblée générale. Le conseil syndical joue également un rôle consultatif : son avis peut être sollicité pour toutes questions.

À noter : dépourvu de personnalité morale, le conseil syndical n’agit pas en justice. Sa responsabilité ne peut pas être engagée.

Le syndic de copropriété

Professionnel ou bénévole, le syndic de copropriété est désigné en assemblée générale. Sa principale mission est d’administrer l’immeuble, dans le respect des décisions prises en assemblée générale. Représentant légal du syndicat des copropriétaires, il est en charge de la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété. Il veille également à la bonne conservation du bâti et fait exécuter les travaux nécessaires. C'est enfin lui qui est en charge de l'envoi des convocations à l'assemblée générale

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Les droits et les obligations des copropriétaires

Chaque copropriétaire est doté de droits et d’obligations, pour partie légaux pour partie définis dans le règlement de copropriété.

L’usage des parties privatives et des parties communes

Les copropriétaires détiennent chacun un lot de copropriété, composé d’une partie privative et d’un tantième des parties communes.

  • Le copropriétaire dispose librement de sa partie privative et supporte seul les frais d’entretien et de travaux qu’il y engage. Si le copropriétaire jouit d’un usage exclusif sur la partie privative de son lot de copropriété, les conditions de son utilisation sont néanmoins fixées par règlement. La destination de l’immeuble – usage exclusif d’habitation, usage commercial, usage professionnel ou usage mixte – doit en outre être respectée. Enfin, le copropriétaire doit veiller au respect de la tranquillité de la copropriété.
  • Les parties communes sont à l’usage de l’ensemble des copropriétaires ou réservées à certains copropriétaires tels que déterminés dans le règlement de copropriété. Il s’agit des parties utiles et utilisables par la copropriété, notamment les espaces extérieurs, le gros œuvre et les couloirs. Les copropriétaires n’ont pas la libre disposition des parties communes : la copropriété vote toute décision les concernant. En contrepartie, les frais y afférent sont également supportés par l’ensemble de la copropriété.

Le respect du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est le règlement intérieur de référence des copropriétaires. Dans le respect de la loi, il fixe les conditions de fonctionnement de la copropriété et détermine les droits et les obligations de chaque copropriétaire.

Etabli et modifié en assemblée générale de copropriété, le règlement de copropriété indique notamment la répartition des lots et des charges de copropriété au sein de l’immeuble en fonction des tantièmes et des clés de répartition.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017