Depuis 2001, chaque copropriété doit être dotée d’un carnet d’entretien de l’immeuble. Ce document technique, établi et tenu à jour par le syndic, fait état des travaux d’entretien et de maintenance réalisés au sein de l’immeuble.

Le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété : une obligation légale

L’ article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose au syndic d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble.

Le carnet d’entretien : à quoi sert-il ?

À des fins informatives, le carnet d’entretien permet à la copropriété de détenir un état à jour des travaux effectués dans l’immeuble et des contrats de maintenance en vigueur. Il est utile aux copropriétaires actuels et futurs : ce document technique fournit une information claire et transparente sur les éventuels travaux à venir – et les coûts à prévoir. Il sert également au syndic : l’organe de gestion en place est en mesure de prendre les dispositions nécessaires à la bonne conservation du bâti.

Contenu du carnet d’entretien : les informations obligatoires

En application de la loi SRU, le décret du 30 mai 2001précise le contenu du carnet d’entretien. Doivent obligatoirement figurer les informations suivantes :

  • L’adresse de l'immeuble.
  • L’identité du syndic en exercice. En cas de changement de syndic, la mention doit être modifiée en temps réel.
  • Les références des contrats d'assurances souscrits par le syndicat, avec mention de leur date d'échéance.
  • L'année de réalisation des travaux importants – ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement d’ascenseur, de chaudière ou de canalisations – et l’identité des entreprises prestataires.
  • La référence des contrats d'assurance dommage-ouvrage en cours.
  • Les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, avec mention de leur date d'échéance.
  • La liste détaillée des travaux prévus pour assurer la conservation de l'immeuble, avec mention de l'échéancier envisageable.
  • L’échéancier du programme de travaux voté en assemblée générale.

Au-delà de ces informations obligatoires, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité simple d’insérer au carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété toute information jugée utile.

Consultation du carnet d’entretien par l’acquéreur potentiel

L’ article 45-1 de la loi du 18 juillet 1965 dispose que tout candidat à l’achat intéressé par un lot doit pouvoir consulter le carnet d’entretien de l’immeuble. Le syndic doit donc pouvoir mettre à disposition une copie de ce document informatif mis à jour, à tout acheteur potentiel et à tout moment. Cette mesure permet au futur copropriétaire d’être averti de l’état de l’immeuble et de s’informer sur les travaux – et les charges inhérentes – à venir afin d’acheter en pleine connaissance de cause.

La loi Alur impose en outre d’annexer à la promesse de vente et au contrat définitif une copie du carnet d’entretien de la copropriété.

Carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété : mise à disposition du syndic et des copropriétaires

Tout copropriétaire peut consulter le carnet d’entretien sur simple demande adressée au syndic.

À noter : le syndic peut facturer l’établissement d’une copie au copropriétaire.

En cas de changement de syndic, le syndic sortant communique au nouvel organe de gestion le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété mis à jour.

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syndic de copropriété

Établissement et tenue à jour du carnet d’entretien par le syndic : les sanctions en cas de manquement

La forme du carnet d’entretien de la copropriété : format papier ou dématérialisé

Le syndic peut établir le carnet d’entretien au choix sur format papier ou numérique. Une version en ligne permet de transmettre les informations de manière d’autant plus fluide et transparente. Néanmoins, le carnet d’entretien dématérialisé n’est pas obligatoire.

Absence de carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété : la responsabilité du syndic

L’établissement et la tenue à jour d’un carnet d’entretien de l’immeuble est une obligation légale à la charge du syndic de copropriété. À ce titre, sa responsabilité peut être engagée par toute personne intéressée, soit le copropriétaire actuel ou futur.

  • L’acheteur potentiel auquel n’a pas été communiqué le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété peut engager la responsabilité du syndic. Dans la mesure où le futur copropriétaire n’est pas lié par un contrat au moment du manquement du syndic à son obligation, il y a lieu de mettre en jeu la responsabilité délictuelle sur le fondement du manquement fautif du syndic à son obligation. L’acquéreur devra prouver son préjudice – frais imprévus dans le cadre de travaux à réaliser, notamment.
  • Si le carnet d’entretien n’est pas correctement tenu à jour, le syndicat des copropriétaires peut engager la responsabilité contractuelle du syndic de copropriété. Le non-respect de son obligation par le syndic peut également constituer un motif de révocation.

En cas de mise en cause de sa responsabilité délictuelle ou contractuelle sur le fondement du manquement à son obligation d’établir et de tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, le syndic peut être condamné à verser des dommages et intérêts.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017