Chaque copropriétaire a l’obligation de payer les dépenses communes engagées en vue de l’administration de l’immeuble. Ces charges de copropriété sont réparties selon la catégorie des frais, et le calcul est effectué en fonction de la quote-part détenue par le copropriétaire au titre de son lot. Les clés de répartition sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et détaillées au sein du règlement de copropriété. Au moment de l’appel de fonds trimestriel, le syndic de copropriété a l’obligation de respecter la clef de répartition des charges pour la détermination du montant des provisions.

Clé de répartition des charges de copropriété : ce que dit la loi

Si chaque syndicat détermine la clef de répartition des charges au sein de son règlement intérieur, les clés de répartition en copropriété ne peuvent en aucun cas déroger aux dispositions légales.

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis opère une distinction entre les charges générales et les charges spéciales :

  • Les copropriétaires contribuent au paiement des charges spéciales en fonction de l’utilité qu’elles présentent à l’égard de leur lot.
  • Chaque copropriétaire s’acquitte des charges générales proportionnellement à la quote-part détenue au titre de son lot.

Le règlement de copropriété doit donc obligatoirement tenir compte de la catégorie des charges de copropriété pour établir la clé de répartition applicable aux copropriétaires de l’immeuble. Toute clause contraire est réputée non écrite.

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syndic de copropriété

Exemple de charges générales et spéciales pour la détermination des clés de répartition

Les charges de copropriété dites générales incluent les frais afférent à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, ainsi que les cotisations à verser dans le cadre du fonds de travaux. Concrètement, il s’agit des dépenses utiles à tous les copropriétaires dans les mêmes proportions, et payables selon la quote-part telle que fixée dans le règlement de copropriété. Par exemple :

  • Honoraires du syndic de copropriété.
  • Contrats d’assurance.
  • Rémunération du personnel assurant le gardiennage et le ménage dans l’immeuble, le cas échéant.
  • Ravalement de façade.
  • Réfection de la toiture.

Les charges de copropriété dites spéciales concernent les frais engagés au titre des services collectifs et des éléments d'équipement commun. En pratique, elles représentent les dépenses qui ne sont pas objectivement utiles à tous les copropriétaires dans les mêmes proportions. Par exemple :

  • L’entretien et la réparation d’un ascenseur ne constituent pas des opérations utiles au copropriétaire d’un lot en rez-de-chaussée. En revanche, elles sont considérées comme utiles au copropriétaire d’un lot en étage élevé, et ce même si ce dernier n’utilise pas l’ascenseur de manière effective, préférant les escaliers. De même, le copropriétaire d’un lot incluant une cave doit participer au paiement des charges d’ascenseur si l’équipement lui permet d’accéder à sa cave.
  • La clé de répartition des charges de chauffage collectif doit tenir compte du raccordement de chaque lot, du nombre de radiateurs ainsi que de la surface habitable de la partie privative. Ainsi, chaque copropriétaire participe au paiement de cette charge spéciale en fonction de l’utilité qu’il en tire.

Les clés de répartition en copropriété précisent la catégorie de chaque type de charge au sein du règlement intérieur.

Modification de la clef de répartition des charges de copropriété

Les clés de répartition sont précisées dans le règlement de copropriété. En cas d’erreur dans leur établissement, ou de contestation par un copropriétaire, le syndicat peut décider de modifier la clef de répartition des charges.

  • Mise en conformité du règlement de copropriété : en cas de non-conformité de la clé de répartition à la loi ou à l’état actuel du bâtiment, les copropriétaires ont la possibilité de mettre à jour le règlement de copropriété. Le syndicat se réunit en assemblée générale et vote la modification à la majorité de l’article 24 – majorité simple des membres présents.
  • Modification de la clé de répartition à l’unanimité des copropriétaires : dans les autres cas, la modification du règlement de copropriété est soumise au vote unanime du syndicat des copropriétaires réunis en assemblée générale.

Non-respect des clés de répartition de copropriété : sanctions et recours

Le syndic procède aux appels de fonds trimestriels. Pour le calcul des provisions dues par chaque copropriétaire, le syndic a l’obligation de s’en tenir aux clés de répartition de copropriété. À défaut, il engage sa responsabilité contractuelle.

En pratique, en cas d’erreur dans l’exécution de la clef de répartition des charges, le syndic procède à une régularisation de son propre chef ou sur demande du copropriétaire lésé. En cas de préjudice, le syndic peut en outre être condamné au paiement de dommages et intérêts.

À noter : la clé de répartition doit être communiquée au futur copropriétaire souhaitant se porter acquéreur d’un lot. Si les informations transmises ne correspondent pas aux clefs de répartition des charges telles que définies dans le règlement de copropriété, la vente peut être annulée sur le fondement de l’obligation d’information du vendeur.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017