Inscrite dans la loi Alur, la mise en place d’un fonds de travaux au sein de la copropriété est une nouvelle obligation qui pèse sur les syndicats de copropriétaires. Il est essentiel de comprendre quelles sont les copropriétés concernées, les provisions spéciales à effectuer et les sanctions encourues. Quelle définition pour le fonds de travaux ?

Les immeubles concernés par le fonds de travaux

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, dite loi Alur, comporte en son article 58 l’obligation pour certaines copropriétés d’ouvrir un fonds de travaux. Cette mesure, entrée en vigueur à compter du 1er janvier 2017, concerne les “immeubles à destination partielle ou totale d’habitation”.

Concrètement, quelles sont les copropriétés concernées ?

  • Le principe : toute copropriété construite il y a plus de cinq ans (1er janvier 2012) et possédant au moins un lot destiné à l’habitation est tenue de mettre en place un fonds de travaux.
  • L’exception : les copropriétés comportant moins de 10 lots (attention, lot = logement, cave ou autre) disposent d’une option. Elles peuvent se dispenser de la mise en place du fonds de travaux par un vote à l’unanimité.

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syndic de copropriété

La mise en oeuvre du fonds de travaux

Comment créer un fonds de travaux ?

La création du fonds de travaux fait l’objet d’une résolution spécifique en assemblée générale. C’est au syndic de l’inscrire à l’ordre du jour (NB : faute d’ouverture d’un fonds de travaux dans les trois mois de sa nomination, le mandat du syndic encourt la nullité !).

Ce fonds fait l’objet de provisions annuelles spéciales d’un montant minimum de 5% du budget prévisionnel. Ce montant, qui peut être supérieur à 5% du budget prévisionnel, est voté à la majorité de l’article 25 avec application éventuelle de son article 25-1. Il est alimenté par des virements en provenance du compte général et sert à financer les travaux prescrits par la loi et les règlements, ceux décidés en assemblée générale ainsi que ceux effectués dans l’urgence.

Quelle clé de répartition retenir pour la constitution des provisions ?

  • Dans l’hypothèse où un plan prévisionnel de travaux a été voté dans lequel les travaux sont définis et précisés, bien que non décidés, il convient d’utiliser les différentes clés de répartition et notamment celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs (ascenseur, chauffage etc.).
  • Dans l’hypothèse d’une simple constitution d’une masse monétaire sans affectation particulière, il convient d’utiliser les tantièmes généraux.

Quel est le sort des provisions versées par les copropriétaires ?

La loi Alur prévoit expressément que “les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées au lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires” et que donc elles “ne donnent pas lieu au remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot”.

Les provisions versées annuellement ne sont donc jamais remboursées aux copropriétaires et il sera donc nécessaire de prévoir au moment de la cession d’un lot, une augmentation du prix de vente égale à la somme des provisions faites pour le compte du fonds de travaux.

Une cotisation de 20 milliards d’euros pour les copropriétaires !

Le législateur a prévu un plafond au-delà duquel les provisions spéciales versées dans le fonds de travaux peuvent être suspendues. En effet, à partir du moment où le montant global du fonds de travaux est supérieur au montant global du budget prévisionnel, les versements peuvent être suspendus.

Sur un rythme de 5% annuel, cet évènement est susceptible d’arriver en… 2037. Il est fort probable que d’ici là, au rythme de la frénésie législative actuelle, le réglementation aura évolué.

Ce plafond apparaît extrêmement élevé. En effet, comme le fait remarquer Philippe Malinvaud, sur la base d’un budget prévisionnel national annuel de 20 milliards d’euros, la loi Alur impose chaque année une cotisation de 1 milliard d’euros aux copropriétaires avec pour limite faramineuse 20 milliards d’euros !

L’absence de sanction pour défaut de constitution du fonds de travaux

La loi Alur ne comporte aucune sanction spécifique pour les copropriétés ne constituant pas le fonds ou le constituant à un taux inférieur au minimum légal.

Seul un copropriétaire absent ou opposant peut saisir le tribunal pour obtenir l’annulation de la décision écartant la création du fonds ou fixant un taux inférieur et encore faut-il que la résolution ait été portée à l’ordre du jour.

Honoraires du syndic et placement du fonds

La gestion de ce nouveau fonds de travaux ainsi que la gestion du compte bancaire associé sont de nouvelles sources de justifications d’honoraires par les syndics professionnels. Si ce n’est déjà fait, nous vous recommandons de demander le placement des fonds sur un livret A lors du vote en assemblée générale. Par ailleurs, n'hésitez pas à utiliser un comparateur d'honoraires de syndic pour optimiser le montant des charges.

L’alimentation, l’utilisation et le contrôle du fonds de travaux ne seront jamais mieux gérés que par vous-mêmes. illiCopro permet le traitement comptable des fonds de travaux ainsi que leur optimisation par un suivi en temps réel par graphiques.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017