Composé de l’ensemble des copropriétaires, le syndicat de copropriété est formé automatiquement, sans formalité préalable. Organe central de l’immeuble, il veille à sa conservation et à son administration avec le concours du syndic ainsi que du conseil syndical.

La composition du syndicat des copropriétaires

Contrairement aux membres du conseil syndical ou au syndic de copropriété, le syndicat des copropriétaires n’est pas désigné par un vote en assemblée générale : il est automatiquement constitué au moment de la naissance de la copropriété.

Pour rappel : la copropriété est formée dès lors que la propriété de l’immeuble bâti est répartie entre plusieurs personnes, qui constituent sans formalité préalable le syndicat des copropriétaires. Il n’y a donc pas de copropriété sans syndicat de copropriétaires, de même le syndicat suppose l’existence d’une copropriété.

Chaque copropriétaire de l’immeuble – personne physique ou personne morale, particulier ou professionnel – devient un membre de droit du syndicat de copropriété, au moment de la signature de l’acte de vente de son lot.

À noter : le copropriétaire qui met son appartement à la location reste membre du syndicat, le locataire en est exclu.

Une personnalité civile distincte de celle des copropriétaires

Dotée de la personnalité juridique, le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés de son fait. Sa responsabilité peut être mise en cause tant par un tiers que par un copropriétaire. Dans ce contexte, il doit souscrire une assurance de responsabilité civile.

En tant que personne morale, le syndicat des copropriétaires dispose de la capacité à agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété. Il est également habilité à souscrire des contrats. En pratique, le syndic est mandaté à ces fins dans le cadre de son rôle de représentation du syndicat des copropriétaires.

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syndic de copropriété

Le rôle du syndicat de copropriété

Principal organe de la copropriété, le syndicat des copropriétaires est investi d’un rôle d’assistance et de consultation. Dans le cadre de ses missions, il veille à la bonne administration des parties communes de l’immeuble et à sa conservation, dans l’intérêt collectif des copropriétaires. Son champ d’action s’exerce en assemblée générale, réunie au moins une fois par an sur convocation préalable du syndic. C’est au cours des assemblées générales de copropriétaires que le syndicat vote les décisions inscrites à l’ordre du jour. Au cours de la réunion en assemblée générale, les copropriétaires présents ou représentés délibèrent notamment sur les sujets suivants :

  • Etablissement et modification du règlement de copropriété.
  • Ouverture d’un compte et souscription d’un emprunt.
  • Budget prévisionnel de l’année.
  • Approbation des comptes annuels de la copropriété.
  • Cessions et acquisitions.
  • Nature et échéancier des travaux à effectuer dans de l’immeuble.
  • Election du syndic – renouvellement ou désignation d’un nouveau syndic, bénévole ou professionnel.
  • Nomination des membres du conseil syndical.

Les décisions prises en assemblée générale font l’objet d’un vote dans les conditions de majorité et de quorum fixées par la loi. Elles sont ensuite mises à exécution par le biais du syndic de copropriété, sous le contrôle du conseil syndical.

Les relations du syndicat de copropriétaires avec les autres organes de la copropriété

Le bon fonctionnement d’une copropriété est assuré par différents organes, dont les rôles s’articulent dans le respect de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Syndicat et conseil syndical

Le conseil syndical est également composé de copropriétaires. A la différence du syndicat néanmoins, ses membres sont élus. Le conseil syndical forme en quelque sorte un noyau restreint du syndicat de copropriété.

Chaque organe exerçant un rôle central dans l’administration de l’immeuble, conseil syndical et syndicat de copropriété sont étroitement liés :

  • Le syndicat des copropriétaires élit et peut révoquer les membres du conseil syndical.
  • Le conseil syndical fait le lien entre le syndicat et le syndic : il est consulté par le syndic pour toutes les questions intéressant les copropriétaires.
  • Les membres du conseil syndical contrôlent le syndic dans l’intérêt du syndicat de copropriétaires.
  • À défaut de précision dans le règlement de copropriété, les règles de fonctionnement de cet organe de contrôle sont fixées en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires.

Syndicat des copropriétaires et syndic de copropriété

Indispensable au bon fonctionnement de la copropriété et à la conservation de l’immeuble, le syndic – bénévole ou professionnel – est élu par le syndicat des copropriétaires, qui a également le pouvoir de le révoquer. A la différence des membres du syndicat, le syndic de copropriété n’est pas obligatoirement un copropriétaire.

Au-delà de ses missions de nature administrative et de son rôle de gestion comptable et financière, le syndic est en charge d’exécuter l’ensemble des décisions prises en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires.

Lié au syndicat par un contrat de mandat, le syndic répond de sa gestion auprès des copropriétaires. Le syndicat peut engager la responsabilité du syndic sur le fondement contractuel.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017