Dans le cadre d’un immeuble en copropriété, chaque copropriétaire détient un ou plusieurs lots composés d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Cette quote-part s’exprime en tantièmes – millièmes ou dix-millièmes.

Tantièmes et millièmes de copropriété : de quoi s’agit-il ?

Au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire a la jouissance exclusive de la partie privative qui lui est affectée au moment de son acquisition. Mais la plupart des immeubles incluent également des parties communes, dont les copropriétaires se partagent l’usage – et les charges afférentes – à concurrence du pourcentage qu’ils possèdent. Ce pourcentage est exprimé en tantièmes.

Les parties communes affectées à un lot de copropriété

L’identification des parties communes résulte en premier lieu de la loi du 10 juillet 1965. L’article 3 désigne notamment comme partie commune :

  • Le sol, les espaces extérieurs et les voies d’accès.
  • Le gros œuvre et les éléments d’équipement commun.
  • Les couloirs.

Néanmoins, le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions contraires.

Exemple : une clause peut affecter le jardin adjacent à un appartement en rez-de-chaussée aux parties privatives du lot concerné.

Si chaque copropriétaire est réputé détenir une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes, les parties communes restent la propriété indivise du syndicat : il n’est pas possible de s’attribuer des droits exclusifs sur une partie commune sous prétexte qu’elle correspond aux tantièmes attachés au lot.

L’état descriptif de division

La description des lots de la copropriété figure de manière détaillée au sein d’un document technique établi par un géomètre : l’état descriptif de division. Il fait état de la division de l’immeuble en lots numérotés. Chaque lot est identifié et détaillé : situation et nombre de pièces des parties privatives, quote-part des parties communes attachée.

À noter : l’état descriptif de division peut être annexé au règlement de copropriété.

L’état descriptif de division constitue le document de référence à consulter pour prendre connaissance des tantièmes de parties communes attachés à un lot.

À noter : le terme de millième est souvent confondu avec celui de tantièmes. « Tantièmes » est le terme générique : la proportion des parties communes affectées à un lot peut s’exprimer en millièmes, en dix-millièmes, en cent-millièmes…

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Comment sont déterminés les tantièmes en copropriété ?

L’article 5 de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les tantièmes de parties communes sont proportionnels à la valeur relative des parties privatives. Établis par un géomètre au moment de la mise en copropriété de l’immeuble, les tantièmes sont généralement exprimés en millièmes ou en dix-millièmes, selon l’envergure de l’immeuble et le nombre de lots.

En pratique, plus la valeur de la partie privative du lot est importante, plus la quote-part de parties communes est élevée. Cet état de fait s’explique logiquement par le fait que le copropriétaire aura payé plus cher un lot de plus grande valeur : il possède en contrepartie une proportion plus grande de parties communes. La valeur de la partie privative sur laquelle se base la détermination des tantièmes s’apprécie au regard de plusieurs critères :

  • Superficie habitable : la valeur augmente avec la surface utile.
  • Nature du lot : un appartement a plus de valeur qu’une cave ou qu’un parking.
  • Niveau de confort : les terrasses, balcons et cours privatives, par exemple, augmentent la valeur du lot et le nombre de tantièmes de parties communes correspondant.
  • Situation : un appartement sur cour jouit d’une tranquillité supérieure à l’appartement exposé aux nuisances sonores de la rue. De même, le lot en étage supérieur profite d’une lumière naturelle supérieure au lot situé en rez-de-chaussée. Ces critères sont pris en compte par le géomètre dans l’établissement des tantièmes de copropriété.

A quoi servent les tantièmes et millièmes en copropriété ?

Les tantièmes de parties communes par lot sont établis dans 2 objectifs :

  1. Chaque copropriétaire participe au vote en assemblée générale au prorata de ses tantièmes. Plus les tantièmes attachés à son lot sont élevés, plus le nombre de voix dont il dispose pour voter en assemblée générale est important.
    Exemple : X possède 100 millièmes des parties communes, Y en détient 500 millièmes. X dispose de 10 % des voix de la copropriété alors que Y dispose de la moitié.
  2. En contrepartie, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges de copropriété à proportion de sa quote-part exprimée en tantièmes.
    Exemple : sur un budget travaux d’un montant de 10 000 €, X doit payer 1 000 € alors que Y verse 5 000 €.

Attention : cette règle ne concerne que les charges de copropriété dites « générales ». Les charges spéciales sont payées à proportion de l’utilité que les dépenses représentent pour le copropriétaire.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017