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Générer mon contrat de syndic

Le contenu du contrat de syndic et la désignation du syndic bénévole

Le contrat de mandat du syndic bénévole fixe sa durée, sa date de prise d’effet, les conditions de détermination de sa mission en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les éléments de détermination de sa rémunération.

La désignation du syndic et l’approbation de son contrat sont votées par l’assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi.

Ces conditions sont fixées par l’assemblée générale à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Les conditions du contrat de syndic doivent être notifiées aux copropriétaires en même temps que la convocation.

Pas de déclaration d’activités ou de formalités préalables

Les copropriétaires syndics bénévoles exercent leurs fonctions sans déclaration d’activités à la préfecture (ou à la chambre de commerce et d’industrie depuis la réforme apportée à la loi du 2 janvier 1970 par la loi Alur), ni formalités préalables.

Un modèle type à respecter depuis le 1er juillet 2015

Le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type du syndic de copropriété et les prestations particulières vise à améliorer la gestion des copropriétés. Ce décret a été pris en application de l'article 55 de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui met en place un modèle type de contrat de syndic.

Conformément au décret précité, tout contrat de syndic conclu ou renouvelé après le 1er juillet 2015 doit respecter ce modèle type.

Le décret impose des clauses obligatoire telles que :

  • les missions du syndic ;
  • la durée du contrat ;
  • la désignation du syndic ;
  • la révocation du syndic ;
  • la démission du syndic ;
  • une fiche synthétique de copropriété ;
  • les prestations et les modalités de rémunération du syndic professionnel ;
  • le forfait : son contenu, la tenue de l’assemblée générale annuelle, les prestations optionnelles et particulières, modalités de rémunération etc. ;
  • le remboursement et la rémunération du syndic non professionnel ;
  • les frais et les honoraires imputables aux seuls copropriétaires.

Le décret énumère également les prestations de gestion courante ainsi que les prestations particulières. Il indique par ailleurs la possibilité pour certaines prestations particulières d'être rémunérées en complément du forfait.

L’arrêt du 5 octobre 2016 du Conseil d’Etat

Le 5 octobre 2016, le Conseil d’Etat a rendu a arrêt relatif au décret du 26 mars 2015. La décision vient annuler trois dispositions du contrat type.

Les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (article 9.1)

Le décret précisait que le coût des prestations énumérées était imputable aux seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne pouvait être tenu d'aucune somme à ce titre. En vertu du principe général de répartition des charges de copropriété les mots « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre » ont été supprimés. En effet, si l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné un certain nombre de frais exposés par le syndicat, ces dispositions ne sauraient avoir pour objet de laisser à la charge du syndic ces frais et honoraires si le copropriétaire est définitivement insolvable.

Les frais et honoraires liés aux mutations (article 9.2)

Le point 9.2 du contrat type liste les frais et honoraires liés aux mutations pouvant être mis à la charge du seul copropriétaire concerné, et notamment à ce titre « la délivrance du certificat prévu à l’article 20, II de la loi du 10 juillet 1965”. Cette dernière mention est annulée. Ce certificat est délivré par le syndic après notification par le notaire du nom du candidat à l’acquisition d’un lot. Le syndic y atteste que l’acquéreur n'est pas déjà copropriétaire dans l’immeuble et, si tel est le cas, qu’il n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours.

Or, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (article 10 de la loi du 10 juillet 1965), et l’article 10-1 de la même loi ne prévoit pas de dérogation à ce principe s’agissant du coût de ce certificat. En conséquence, la délivrance du certificat prévu à l’article 20, II ne peut pas être mis à la charge du seul copropriétaire concerné.

Les frais afférents à la gestion du compte bancaire séparé (annexe au contrat de syndic)

Enfin, le contrat type est annulé en ce qu'il ne prévoit pas les frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé. Cette mention était en effet prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoyait qu’”au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé”.

Cependant, l’article 21 de la loi de 1965 avait déjà été modifié par la loi Macron. La mise en concurrence des contrats de syndic ne doit ainsi plus faire apparaître les frais relatifs au compte bancaire séparé.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 7 DÉCEMBRE 2017