Première étape de notre guide, la création d’un syndic bénévole de copropriété est souvent suspendue à un vote lors de l’assemblée générale annuelle. Il existe cependant d’autres techniques permettant de ne pas attendre cet évènement.

Pourquoi opter pour la création d'un syndic bénévole ?

Nombreuses sont les copropriétés insatisfaites de la qualité de gestion fournie par le syndic. Honoraires élevés et inexpliqués, travaux non effectués, absence de communication : les sources de mécontentement à l’encontre des syndics professionnels se multiplient aujourd’hui. Au lieu de changer pour la énième fois de syndic (blanc bonnet et bonnet blanc), il peut s’avérer particulièrement judicieux de changer de mode de gestion de l’immeuble. Créer un syndic bénévole de copropriété est une source formidable d’économies et de gestion optimisée. Sa création passe obligatoirement par un vote en assemblée générale. Pour éviter d’avoir à payer des honoraires supplémentaires, il est souvent nécessaire d’attendre la fin du mandat du syndic actuel.

Plus besoin de syndic, je gère ma copro !

Avec illiCopro :

  • Économisez 50% de charges
  • Décidez vous-même des travaux et prestataires
  • Mettez de la transparence dans votre copropriété
syndic de copropriété

1ère hypothèse : créer un syndic bénévole à la fin du mandat du syndic sortant

Changer de syndic lors de l'assemblée générale annuelle

La création du syndic bénévole de copropriété passe le plus souvent par l’assemblée générale annuelle convoquée notamment pour approuver les comptes, voter le budget de l’année n+1 et…éventuellement renouveler le mandat du syndic existant. C’est de cet événement qu’il faut prendre partie pour créer votre syndic bénévole et il est nécessaire de s’y prendre à l’avance. En effet, la convocation à l’assemblée générale envoyée par le syndic au moins 21 jours avant l’assemblée générale fixe l’ordre du jour. Il est donc nécessaire d’envoyer au syndic – avant la réception de cette convocation – une LRAR contenant :

  • l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant sur l’élection d’un syndic bénévole
  • la durée du mandat
  • éventuellement un modèle de contrat

En cas d’absence de réponse du syndic ou de refus d’inscription (et donc de violation de l’art. 10 du décret de 1967), nous vous conseillons de prendre partie de la résolution portant sur la désignation du syndic pour présenter votre candidature.

Nos conseils pour changer de syndic

Le syndic actuel, désireux de garder son poste, va tout mettre en œuvre pour faire capoter l’opération. Voici une liste des pratiques les plus courantes et nos conseils pour les résoudre :

  • Lieu de la réunion : régulièrement le syndic non-renouvelé demande aux copropriétaires de quitter les lieux si son mandat n’est pas renouvelé. Notre conseil : demander à ce que l’assemblée générale se tienne chez un des copropriétaires ou dans un lieu neutre.
  • Secrétaire de séance : éviter que ce soit le syndic qui occupe ce poste. Il est préférable de nommer le futur syndic bénévole à ce poste, c’est lui qui est en charge de la rédaction du PV et de son envoi.
  • Président de séance : éviter que ce soit le futur syndic bénévole qui soit désigné président de séance. Il est impossible d’être à la fois président de séance et syndic de la copropriété.
  • Documents de l’assemblée générale : conserver la feuille de présence, les pouvoirs et le PV puis les faire signer par l’intégralité du bureau (secrétaire, scrutateurs et président).
  • La menace de mise sous administration provisoire : conformément à l’article 46 du décret de 1967, le syndic n’est pas habilité à demander la mise sous administration provisoire, seul un copropriétaire peut le faire.

2ème hypothèse : révoquer le syndic pour créer un syndic bénévole

Lorsqu’il existe une cause légitime de révocation du syndic actuel, il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du mandat du syndic. Une assemblée générale peut être convoquée à tout moment pour procéder d’une part à la révocation du syndic fautif et d’autre part à la création d’un syndic bénévole.

Quels sont les motifs de révocation du syndic ?

  • Défaut d’entretien des parties communes ;
  • Engagement de travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale ;
  • Absence de fiche synthétique de copropriété ;
  • Fautes de gestion, malversations, choix d’un prestataire différent de celui qui a été désigné en assemblée générale etc.

Comment convoquer l'assemblée générale ?

On s’en doute, ce n’est pas le syndic fautif qui va convoquer spontanément l’assemblée générale nécessaire à sa révocation. Heureusement la loi prévoit que, sur demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix, le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale. Si cette demande est restée infructueuse pendant 8 jours, le président du conseil syndical peut procéder lui-même à la convocation de l’assemblée générale. La révocation du syndic prend effet au jour de l’assemblée générale et le syndic sortant n’a droit à aucune indemnité. Vous êtes alors parfaitement libre de procéder à la création du syndic bénévole.

3ème hypothèse : obtenir la nullité du mandat du syndic pour créer un syndic bénévole

L’article 18 de la loi de 1965 oblige le syndic à procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. S’il ne le fait pas dans un délai de 3 mois à compter de sa désignation, son mandat est nul de plein droit. De même, le syndic qui ne procéderait pas à l’ouverture d’un compte spécifique au fonds travaux verrait son mandat annulé à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant sa désignation. Dans l’une ou l’autre de ces situations, tout copropriétaire est à même de demander la nullité du mandat du syndic. Deux cas sont alors à prévoir :

  • Si la nullité n’a pas encore été prononcée, il suffit de contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale conformément à l’hypothèse 2 et procéder à l’élection du syndic bénévole.
  • Si la nullité a été prononcée, le syndicat est alors dépourvu de syndic. Tout copropriétaire est alors à même de convoquer une assemblée générale pour procéder à la création du syndic bénévole de l’immeuble (art. 17 de la loi de 1965).
    • La convocation doit être conforme aux obligations légales (délai de 21 jours, LRAR, convocation de l’ensemble des copropriétaires).
    • L’assemblée générale ne doit porter uniquement sur la désignation du nouveau syndic. Une autre assemblée générale devra être convoquée par la suite par le syndic nouvellement élu pour voter un budget, élire un conseil syndical, fonds travaux, DTG etc.

PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 3 MARS 2017