Le syndic bénévole est le copropriétaire élu en assemblée générale ayant la mission d’administrer l’immeuble. Les tâches sont nombreuses, complexes et chronophages, ce qui peut parfois pousser le syndic à vouloir démissionner. Ce nouvel article du guide du syndic benevole s’adresse aussi bien aux syndics bénévoles désireux de démissionner qu’aux copropriétaires soucieux d’assurer une transition sans difficulté.

Le syndic bénévole peut démissionner pendant toute la durée de son mandat

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le principe de la liberté de démissionner au profit du syndic non professionnel. Attention, il doit néanmoins respecter certaines règles dans le cadre de sa démission.

Zoom sur le mandat du syndic

Toute copropriété doit élire un syndic en vue de l’administrer. La procédure de nomination est stricte :

  1. L’assemblée générale des copropriétaires doit être valablement convoquée. L’ordre du jour doit être clairement mentionné dans la convocation.
  2. La désignation du syndic bénévole est votée à la majorité absolue des voix de l’ensemble des copropriétaires. La durée d’exercice de ses fonctions est normalement prévue dans la résolution.
  3. Le copropriétaire élu signe son contrat. Il s’agit d’un mandat qui fixe notamment les modalités de sa rémunération.

Bon à savoir : l’appellation « syndic bénévole » peut prêter à confusion. Ce copropriétaire élu est en réalité, par opposition au professionnel, le mandataire du syndicat qui exerce à titre non professionnel. Il peut parfaitement être rémunéré.

La durée du mandat est généralement fixée à 1 an. En tout état de cause, le mandat ne peut excéder 3 ans, renouvelable sans limite dans le temps.

Le mandataire du syndicat des copropriétaires, quels que soient ses motifs, peut souhaiter mettre un terme à ses fonctions. Soit il attend l’échéance du terme contractuel et choisit de ne pas se présenter à sa propre succession, soit il démissionne en cours de mandat. Le syndic bénévole jouit de la liberté de démissionner pendant toute la durée de son mandat. Pour prévenir en amont une situation potentiellement délicate, les copropriétaires peuvent prévoir ensemble les conditions contractuelles de sa démission.

Syndic bénévole : comment démissionner?

Pour démissionner, il est préférable que le syndic bénévole convoque l’assemblée générale des copropriétaires en mentionnant à l’ordre du jour sa démission à date. Il convient de prévoir également une résolution sur le changement de syndic en vue de la nomination d’un nouveau mandataire.

Cette procédure ne pose pas de problème lorsque le mandataire en fonctions démissionne avec préavis. A défaut, la nomination du remplaçant, bénévole ou professionnel, est plus compliquée : voir plus bas => la démission du syndic sans préavis.

Prévoir les conditions de démission dans le contrat de syndic

La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié les règles de fonctionnement applicables aux copropriétés : le syndic professionnel qui démissionne doit obligatoirement respecter un délai de préavis de 3 mois. A contrario, le syndic bénévole peut se démettre de ses fonctions sans préavis.

Les copropriétaires, pour pallier à la situation inconfortable dans laquelle ils seraient privés de syndic, peuvent prévoir dans le contrat de lui imposer un préavis préalable à sa démission. Cette mesure préventive est une précaution jugée utile. Un modèle de contrat type est proposé par la loi Alur.

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Que faire après la démission du syndic bénévole ?

Immédiatement après la démission, les copropriétaires doivent élire leur nouveau mandataire. Cette mesure est envisagée différemment selon que le syndic a démissionné avec ou sans préavis.

Le syndic bénévole a démissionné avec préavis et un nouveau syndic a été élu

Lorsque le syndic entrant est élu, le démissionnaire lui transmet l’intégralité des éléments nécessaires à la bonne gestion de l’immeuble – documents administratifs, pièces comptables, archives, etc. – bordereau récapitulatif à l’appui. Il dispose d’un délai de 1 mois pour remplir son obligation, 3 mois pour transmettre « le solde des fonds disponibles après apurement des comptes » et « l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ».

Le syndic a démissionné sans préavis

Seul le mandataire valablement élu peut prétendre à être syndic de l’immeuble. En d’autres termes : lorsque le syndic bénévole a démissionné sans prévoir sa succession, plus personne ne peut exercer ses fonctions au sein de la copropriété. 2 questions se posent alors :

  • Comment assurer la gestion de l'immeuble pendant la période de vacance ?
  • Comment convoquer l’assemblée générale en vue de nommer le nouveau mandataire en l’absence de syndic ?

En principe, seul le syndic bénévole peut convoquer l’assemblée générale des copropriétaires. Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, tout copropriétaire est alors susceptible de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic bénévole de l’immeuble (art 17 de la loi de 1965).

Attention : l’assemblée générale doit servir uniquement à désigner un nouveau syndic. Une seconde assemblée générale devra être convoquée ensuite par le nouveau syndic afin de voter un budget, établir éventuellement un fonds de travaux etc.

Démission abusive du syndic bénévole : le recours des copropriétaires

En l’absence de préavis, la démission du syndic bénévole peut être considérée comme brutale. Elle peut être jugée abusive dès lors qu’elle cause un préjudice à l’immeuble et à ses copropriétaires.

Dans cette hypothèse, tout copropriétaire est en droit de saisir les tribunaux. Le syndic bénévole peut être condamné au paiement des frais engagés par la copropriété dans le cadre de la gestion de l’immeuble dans l’urgence. Le juge peut également allouer des dommages et intérêts au bénéfice du syndicat en réparation du préjudice subi.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 24 JUILLET 2017