Désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic de copropriété exerce à titre de syndic professionnel ou de syndic bénévole. Mandaté par le syndicat, il est en charge d’administrer l’immeuble. Dans le cadre de ses missions, il est tenu à des obligations et met en jeu sa responsabilité.

Rôle du syndic : des missions administratives et comptables

Elu par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic – bénévole ou professionnel – joue un rôle central dans la gestion de la copropriété. Il exerce notamment des missions administratives, comptables et financières, et met en œuvre les moyens nécessaires pour assurer le bon entretien de l’immeuble.

Une copropriété ne doit pas se retrouver sans syndic, car un syndic provisoire doit être nominé lors de la constitution de la copropriété

Gestion administrative de la copropriété

Dans le cadre de ses missions administratives, le syndic de copropriété est en charge des tâches suivantes :

  • Convocation et tenue des assemblées générales avec l’assistance du conseil syndical, le syndic de copropriété prépare l’ordre du jour et procède à la convocation de l’assemblée générale dans les formes prévues par le règlement de copropriété. Le syndic se doit de mettre à l'ordre du jour les résolutions obligatoires prévues pas la loi (comme par exemple la réalisation d'un diagnostic technique global). Au terme de l’assemblée générale au cours de laquelle il officie en tant que secrétaire, le syndic envoie le PV d’assemblée générale aux copropriétaires.
    Il est à noter que le syndic de copropriété convoque l’assemblée générale au moins une fois par an. Il a l’obligation d’informer les locataires et les propriétaires de l’ensemble des décisions prises en assemblée générale.
  • Etablissement et mise à jour de la fiche synthétique de la copropriété : ce document obligatoire regroupe les informations relatives à la copropriété et son bâti. Il contient notamment le numéro d’immatriculation de la copropriété.
    À noter : l’obligation de s’immatriculer au registre national des copropriétés incombe au syndic.
  • Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires de l’immeuble.
  • Souscription d’une assurance : à défaut d’accord du syndicat, le syndic doit obligatoirement contracter une assurance responsabilité civile pour le compte des copropriétaires.
  • Conservation des archives de la copropriété : le syndic peut déléguer sa mission de conservation des archives à un prestataire extérieur. Dans cette hypothèse, il a l’obligation d’obtenir l’accord préalables des copropriétaires.
  • Produire un pré état daté et un état daté pour le copropriétaire sortant lors d'une mutation.

Comptabilité et finances de la copropriété

Dans le cadre de ses missions comptables et financières, le syndic de copropriété assure les tâches suivantes :

  • Etablissement du budget prévisionnel de la copropriété.
  • Ouvrir et gérer un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
  • Rendre compte de sa gestion financière.

Exécution des décisions de l’assemblée générale et conservation de l’immeuble

Au-delà de ses missions administratives et comptables, le syndic de copropriété assume un rôle technique.

  1. Exécution du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale : dans ce cadre, le syndic a pour rôle de contracter avec tous tiers en vue de faire exécuter les délibérations de l’assemblée générale.
  2. Pérennité de l’immeuble : le syndic doit assurer la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble. Dans ce contexte, il doit mettre en œuvre tous travaux urgents de nature à préserver le bâti.
    À noter : dans le cadre de sa mission de conservation et de sauvegarde de l’immeuble, le syndic de copropriété a l’obligation d’établir et de tenir à jour un « carnet d’entretien ».
  3. Bon fonctionnement de la copropriété : de manière générale, le syndic gère les contrats de fourniture et d’entretien de l’immeuble. Il prend également en charge la gestion du personnel – contrats de travail et bulletins de salaire notamment.
  4. Représentation en justice : le syndic a le pouvoir de représenter la copropriété en justice.

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Responsabilité du syndic de copropriété

Le syndic est investi de missions essentielles dans le cadre de la gestion de la copropriété. Il est également soumis à des obligations légales. Bénévole ou professionnel, le syndic de copropriété engage donc sa responsabilité dans l’exercice de ses fonctions.

La responsabilité du syndic peut être mise en œuvre :

  • Par le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de la responsabilité contractuelle du syndic dans le cadre de son mandat.
    À noter : le syndic est tenu à une obligation de moyens. La preuve de la faute ou de la négligence à l’origine du préjudice doit être rapportée par le syndicat.
  • Par un copropriétaire à titre individuel, sur le fondement de la responsabilité délictuelle du syndic en cas de faute commise dans l’exercice de son mandat. Le copropriétaire doit avoir subi un préjudice personnel.

En cas de dommage subi par un tiers non copropriétaire, et causé par une faute du syndic dans l’exécution de ses tâches, le tiers peut mettre en œuvre la responsabilité du syndicat. A charge pour le syndicat, le cas échéant, de se retourner contre le syndic de copropriété.

Lorsque sa responsabilité est mise en œuvre, le syndic peut être condamné au paiement de dommages et intérêts.

Lors de l'assemble générale des copropriétaires, si le quitus au syndic est voté, le syndic est rendu quitte de ses obligations.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017