Changer de syndic est une étape clé pour améliorer le fonctionnement d’une copropriété. Quelles sont les conditions nécessaires ? Comment se préparer ? Comment trouver la meilleure offre de syndic pour votre copropriété ? Retrouvez dans cette infographie les 5 étapes pour changer de syndic en douceur et s’assurer de la meilleure transition possible.

Changer de Syndic en 5 étapes

Dans quelles situations changer de syndic ?

Vous pouvez changer de syndic dans trois situations :

  • le mandat de votre syndic arrive à échéance ? vous retrouvez la date de fin de mandat dans les procès-verbaux de la précédente Assemblée Générale ;
  • votre syndic démissionne ? il doit vous notifier au moins trois mois à l’avance sa décision par LRAR ;
  • vous souhaitez révoquer votre syndic en cours de mandat ? le syndic peut peut être révoqué à tout moment s’il a manqué à ses obligations contractuelles ou légales ;

Dans tous les cas, le changement de syndic doit être voté en assemblée générale. Nous vous expliquons maintenant les 5 étapes clés pour organiser votre changement de syndic.

Étape 1 - Consulter des candidats syndics

Vous devez lister les missions qui sont importantes à vos yeux pour le bon fonctionnement de votre copropriété. Par exemple :

  • la nature des immeubles gérés : le syndic doit s’occuper de copropriétés similaires et pas trop éloignées de la vôtre ;
  • le nombre d’immeubles gérés est important : un gestionnaire ne doit pas avoir plus de 1000 lots (environs 25 immeubles) pour avoir un minimum de temps à vous consacrer ;
  • rotation du personnel au sein du cabinet : des gestionnaires en poste depuis peu révèlent souvent une charge de travail démesurée au sein du cabinet ;

Étape 2 - Comparer les offres de syndics

Depuis le 26 mars 2015 (loi ALUR), les syndics doivent respecter le contrat-type, dont les annexes déterminent les prestations de gestion courante obligatoires incluses dans le forfait (annexe 1) et les prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire (annexe 2).

Pensez à vérifier la conformité au contrat-type (absence de clauses "nouvelles") et à comparer les paramètres du contrat :

  • durée ;
  • montant du forfait annuel ;
  • durée et tranche horaire de l’AG comprise dans le forfait ;
  • nombre de visites incluses ;
  • nombre de réunions avec le conseil syndical incluses ;
  • rémunération liée aux travaux ;
  • coûts des prestations particulières (vacation horaire, AG supplémentaire, état daté) ;

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syndic de copropriété

Étape 3 - Préparer l’Assemblée Générale de copropriété

Vous avez sélectionné votre nouveau mode de gestion de votre copropriété, vous devez maintenant placer le syndic retenu à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale; pour cela, vous devez envoyer un courrier à votre syndic actuel par LRAR incluant :

  • le projet de résolution « Désignation d’un syndic » ;
  • le(s) contrat(s) de syndic(s) retenu(s) ;
  • en cas de révocation du syndic : le projet de résolution « Révocation du syndic », détaillant les fautes justifiant la rupture anticipée du contrat ;

Trois conseils pour s’assurer que le changement de syndic sera bien abordé à la prochaine AG :

  • éviter l’éparpillement des voix : informez les copropriétaires du résultat de la consultation, proposez un à deux contrats de syndics candidats ;
  • envoyer le courrier au syndic dès que possible : le courrier doit être envoyé avant la réception des convocations par les copropriétaires, sous peine de ne pas être abordé durant l'AG ;
  • s’assurer de la bonne réception du courrier par le syndic : demandez une confirmation par mail à votre syndic, ou déposez le courrier en main propre contre émargement au besoin ;

Etape 4 - Durant l’Assemblée Générale

Ça y est, vous êtes en assemblée générale, le vote s’effectue à la majorité de l’article 25-1.

Vous votez premièrement à la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) :

  • si la majorité est atteinte : le syndic qui remporte le plus de voix est élu ;
  • si la majorité n’est pas atteinte et un ou plusieurs syndic(s) a (ont) recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires : un second vote a lieu à la majorité de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés uniquement) ;

Deux conseils pour l’organisation de ce vote :

  • le lieu : le conseil syndical doit demander au syndic un lieu neutre pour l’AG, autrement ce dernier risque de vous mettre à la porte en cas de non-renouvellement ;
  • le secrétaire de séance : nommez un copropriétaire comme secrétaire de séance et pas le syndic actuel qui risque de partir avec le PV et la feuille de présence en cas de non-renouvellement ;

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Etape 5 - L’arrivée du nouveau syndic

L'élection d’un nouveau syndic vaut révocation de l'ancien. Le mandat de votre syndic cesse donc dès l'élection du nouveau syndic.

Comptez 1 à 2 mois après l’AG pour que le nouveau syndic soit pleinement opérationnel (récupération des documents et fonds auprès de l’ancien syndic).


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 10 AVRIL 2019


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