Mandaté par les copropriétaires, le syndic élu en assemblée générale assure des missions administratives et comptables, et veille au bon entretien du bâti. Il joue ainsi un rôle central dans la gestion de l’immeuble. Pourtant, certains évènements peuvent provoquer la carence du syndic… Une copropriété peut-elle se passer de syndic ? La loi autorise-t-elle le syndicat à administrer la copropriété sans syndic ? Comment agir en l’absence de syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété : nécessaire et obligatoire
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose la nomination d’un syndic dans une copropriété. Cette obligation s’applique à toutes les copropriétés, quel qu’en soit le nombre de lots.
La copropriété ne peut pas être dépourvue de syndic
Obligation légale mais aussi nécessité de fait, le syndic est obligatoire dans tous immeubles géré sous le régime de la copropriété. Contrairement à une idée répandue, les petites copropriétés – montant du budget prévisionnel faible et nombre de lots peu élevé – sont concernées par cette disposition : elles ne peuvent pas être dépourvues de syndic.
Pour rappel : le syndic de copropriété est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue des voix.
Au-delà d’une obligation, la désignation d’un syndic apparaît indispensable au bon fonctionnement de la copropriété. Cet organe est en effet en charge d’effectuer les obligations administratives et comptables, il assume en outre la mise en œuvre de l’ensemble des travaux nécessaires au bon entretien de l’immeuble. La convocation et la tenue des assemblée générale fait également partie des missions du syndic. Dans ce contexte, la défaillance de cet organe central de la gestion de l’immeuble pose problème.
Les cas d’absence de syndic
Plusieurs situations peuvent amener une copropriété à être dépourvue de syndic :
- Défaut d’accord au moment de la nomination en assemblée générale : le syndic doit être élu à la majorité absolue des votes de tous les copropriétaires. Cette exigence légale impose un consensus auquel il est parfois difficile de parvenir.
- Empêchement du syndic élu : en cas de décès, de maladie ou d’accident grave, l’organe de gestion n’est plus apte à assumer ses fonctions.
- Non-renouvellement : la désignation du syndic ne peut être tacite. Au terme de son mandat ou suite à sa démission, si aucune assemblée générale n’a été dûment convoquée pour procéder à la nomination d’un successeur, la copropriété fait face à une carence de syndic. Il en est de même en cas de révocation, de mandat invalide ou de faillite du syndic professionnel.
Dans ces cas de figure, la copropriété doit réagir vite en vue d’assurer le maintien de la gestion de l’immeuble.
Copropriété sans syndic : comment agir ?
La loi Macron du 06 août 2015 permet de pallier aux situations délicates de carence de syndic. : tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic de copropriété.
À défaut de majorité, une seule issue s’offre à la copropriété : tout intéressé peut saisir le tribunal de grande instance en vue de désigner un administrateur provisoire. L’administrateur provisoire convoque une nouvelle assemblée générale, jusqu’à nomination d’un syndic pour la copropriété.
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Copropriété sans syndic professionnel : quand les copropriétaires assument eux-mêmes la gestion de l’immeuble
Impossible d’administrer une copropriété sans syndic. Que faire lorsque les copropriétaires sont mécontent de la gestion du syndic professionnel ? Comment une petite copropriété peut-elle réagir lorsque les frais supportés sont trop importants ? Une alternative au syndic professionnel existe : le syndic bénévole. Cette option est avantageuse sur le plan financier. Elle permet en outre aux copropriétaires d’être au plus proche de la gestion de leur immeuble.
Désigner un syndic bénévole
La loi autorise les copropriétaires à choisir leur syndic en leur sein. On parle alors de syndic bénévole.
Attention : contrairement à ce que son appellation laisse présager, le syndic bénévole est rémunéré.
Choisi par l’assemblée générale, parmi les copropriétaires, le syndic bénévole représente une alternative avantageuse :
- Une gestion moins coûteuse de la copropriété : la rémunération du syndic bénévole est largement inférieure à celle du professionnel.
- Une meilleure autonomie et une plus grande réactivité dans la prise de décisions : lui-même copropriétaire, le syndic bénévole se trouve au cœur des problématiques de l’immeuble, et apte à les administrer plus vite – et mieux.
Attention : les fonctions de syndic bénévole exigent de la disponibilité et des compétences organisationnelles.
Opter pour le syndic coopératif
Autre option pour faire face aux coûts importants du syndic professionnel, le syndic coopératif n’est pas rémunéré. Désigné par les copropriétaires parmi les membres du conseil syndical, le syndic coopératif n’est pas rémunéré.