A compter du 1er janvier 2017, la commande d’un diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble vient s’ajouter aux nombreuses obligations qui pèsent sur les copropriétés. Après le diagnostic de performance énergétique et l’audit énergétique, cette nouvelle mesure vient alourdir les charges des copropriétaires. Quelle copropriété concernée ? À quel coût ?

Les immeubles concernés

Disposition contenue dans la loi Alur, l’obligation d’effectuer un diagnostic technique global (DTG) à compter du 1er janvier 2017 est cantonné à un nombre restreint de copropriétés. Il existe deux types d’immeubles concernés :

  • Les immeubles construits il y a plus de 10 ans et qui, postérieurement au 1er janvier 2017, adoptent le statut de copropriété (sont donc exclus les immeubles déjà en copropriété).
  • Les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité et auxquels l’administration a demandé de produire un DTG.

Attention : les immeubles non concernés ne sont pas exempts de toute obligation. Il doit être organisé dans l’ensemble des assemblées générales de copropriétaires un vote à la majorité simple relatif à la décision d’engager un DTG.

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syndic de copropriété

Le contenu du diagnostic technique global

Le DTG est un nouveau diagnostic visant à exposer aux copropriétaires la situation générale de l’immeuble et, selon cet état, éventuellement prévoir une liste de travaux à mettre en oeuvre.

Dans le détail, il comporte cinq parties :

  • Un examen de l’état des parties communes (cage d’escaliers, toiture, façade etc.) et des équipements communs (ascenseur etc.) ;
  • Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales ;
  • Un examen des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
  • Un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble ou un audit énergétique ;
  • Une évaluation du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Dans l’éventualité où le diagnostic fait état de travaux nécessaires, le syndic de copropriété est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la création d’un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en oeuvre.

L’articulation du DTG et des autres diagnostics

Préalablement à la loi Alur et l’avènement du DTG, les copropriétés ayant un chauffage ou une climatisation commune étaient tenus d’effectuer, avant le 31 décembre 2016, soit :

  • Un audit énergétique pour les immeubles de plus de 50 lots, ayant déposé un permis de construire avant le 1er juin 2001.
  • Un diagnostic de performance énergétique collectif pour tous les autres immeubles.

Ces diagnostics destinés à estimer la consommation énergetique du bâtiment et préconiser des travaux correspondants ne sont pas obsolètes et s’intègrent au DTG.

Conseil pratique : ces diagnostics portent à la fois sur les parties communes et sur les parties privatives de l’immeuble. Il est donc valable pour l’ensemble des copropriétaires, n’hésitez pas à l’utiliser pour vos ventes ou vos locations !

Pour rappel, le syndic ne peut décider unilatéralement d’engager ces diagnostics, ils doivent faire l’objet d’un vote à la majorité simple en assemblée générale. En cas de vote contre, ils doivent être inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Encore une fois (cf. fonds travaux), il n’est prévu aucune sanction en cas d’absence de diagnostic.

Le coût du diagnostic technique global

Selon les informations diffusées par l’ADEME et une rapide étude de marché, voici les coûts moyens des différents diagnostics en fonction du nombre de lots :

  • Pour un DTG sans audit énergétique ni DPE : de 1.700 € à 5.800 € (de 50 à 200 lots)
  • Pour un audit énergétique : de 2.500 € à 7.500 € (de 50 à 200 lots)
  • Pour un DPE : de 960 € à 1.800 € (de 2 à 50 lots)

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel compétent, indépendant et impartial et assuré pour sa responsabilité professionnel. Le décret du 30 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du DTG est venu préciser les qualités requises (bac + 3 dans les domaines des techniques du bâtiment nécessaire, etc.).

Ces diagnostics, lorsqu’ils sont le fruit d’une volonté des copropriétaires et non d’une surfacturation par le syndic, peuvent être la source de nombreuses économies :

  • Lors de la période hivernale, de nombreuses chaudières s’avèrent défectueuses voire inutilisables. Il est intéressant d’anticiper le remplacement pour éviter des coûts d’urgence et le désagrément engendré.
  • Certains immeubles s’avèrent extrêmement consommateurs d’énergie, ce qui peut alourdir les principaux postes de charges (électricité, gaz, fioul etc.). Effectuer un diagnostic et les travaux correspondants peuvent s’avérer largement bénéfiques sur le long terme.
  • Un immeuble bien entretenu et au fonctionnement efficace est la source d’une valorisation supplémentaire pour l’appartement de chacun des copropriétaires. Les diagnostics sont des témoins de cette valorisation.

Un immeuble géré par un des copropriétaires permet de faire de considérables économies de charges et rend la gestion efficace et rapide. C’est un élément déterminant de valorisation du bien.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017