Une pratique courante des syndics professionnels est de facturer deux documents lors de la vente d’un lot. Si l’état daté est un document obligatoire dont le prix doit être payé par le vendeur, le pré état daté est une énième invention des syndics de copropriété destinée à facturer des frais abusifs. Comment ne plus payer le pré état daté ?

L’obligation d’information du vendeur

Lors de la vente d’un bien par un copropriétaire, il est nécessaire de procéder à une répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur. Par ailleurs, il est important de présenter au nouveau propriétaire une situation fidèle de l’état financier et structurel de la copropriété.

Lorsque la loi Alur est venue renforcer cette obligation d’information, les syndics en ont profité pour procéder à une double facturation en inventant un document dit “pré état daté” en plus de l’”état daté” traditionnel. Cette pratique, parfaitement illégale, est la source d’honoraires pouvant aller jusqu’à 600 euros !

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syndic de copropriété

Comment ne plus payer le prix du pré état daté ?

C’est l’article 54 de la loi Alur qui précise désormais les documents et informations à transmettre à l’acquéreur lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente. Y figurent notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, le carnet d’entretien etc.

Les informations nouvelles sur lesquelles les syndics se sont appuyées pour justifier l’établissement d’un pré état daté sont :

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel des deux derniers exercices ;
  • Les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acheteur ;
  • L’état des charges impayées au sein du syndicat et de la dette due aux fournisseurs ;
  • Si un fonds de travaux existe, le montant de la part du fonds rattachée au lot vendu.

Or, l’intégralité de ces informations se situe dans les documents que vous êtes déjà tenus de fournir à l’acquéreur et particulièrement dans les annexes comptables jointes au procès-verbal.

Ainsi, lorsque votre notaire vous demande la communication de ces informations, nous vous recommandons expressément de les communiquer vous-mêmes sans passer par votre syndic. Vous détenez l’ensemble des données requises, faites votre propre modèle. Il n’existe aucune obligation de saisie du syndic ni de présentation particulière des informations.

Les honoraires relatifs au pré état daté, une pratique illégale

Deux textes sont venus confirmer le caractère illégal de la pratique coûteuse du pré état daté.

Tout d’abord, une réponse ministérielle en date du 15 septembre 2015 est venue préciser : “Le document intitulé “pré-état daté” n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire. Seul l’état daté (…) constitue un document exigible”. La réponse faite à la pratique des syndics est cinglante, ces derniers ne sauraient procéder à la création d’un document dans l’unique but d’augmenter leurs honoraires.

Est venue ensuite l’entrée en vigueur le 2 juillet 2015 d’un décret établissant un contrat type de syndic de copropriété. Ce décret concerne l’ensemble des contrats conclus ou renouvelés à compter du 2 juillet 2015. Il y est prévue une liste exhaustive des prestations particulières pouvant donner lieu à une facturation supplémentaire. Or, il n’est fait nulle mention d’un quelconque pré état daté. Le seul document exigible lors de la vente d’un lot de copropriété est l’état daté. La facturation d’un pré état daté est donc une pratique illégale pour tous les contrats de syndic conclus à compter du 2 juillet 2015.

Ainsi, si d’aventure votre syndic vous réclame des honoraires relatifs à l’établissement d’un pré état daté, nous vous recommandons fortement d’en refuser le paiement du prix et de lui faire part de ces deux arguments.

Faites des économies, délivrez les informations sous forme dématérialisée !

Outre l’état daté, les honoraires facturables par le syndic à l’occasion de la cession d’un lot concernent également la fourniture des documents de l’article 54 évoqués plus haut sur support papier.

Ces coûts supplémentaires sont évitables depuis l’ordonnance du 27 août 2015. Il est désormais offert au vendeur d’un lot de copropriété de fournir ces documents sous forme électronique. La seule condition fixée concerne l’accord nécessaire de l’acquéreur prenant la forme d’une attestation et d’une décharge attestant de la remise des documents.

Voici encore un moyen d’économiser quelques centaines d’euros lors de la vente de votre bien. De manière générale, la pratique du pré état daté révèle encore une fois les pratiques abusives des syndics de copropriété.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017