Au moment de l’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes, le syndic de copropriété peut demander aux copropriétaires de lui donner quitus de sa gestion. Que recouvre cette notion ? La copropriété doit-elle obligatoirement donner quitus au syndic ? Intérêt et risques, le point sur la mise en œuvre de cette formalité.

Quitus au syndic : définition

En donnant quitus au syndic, les copropriétaires approuvent de manière officielle sa gestion de l’immeuble : ils le rendent quitte de ses obligations. Cette formalité intervient une fois par an, au moment où le syndic de copropriété rend compte de ses actes.

Assemblée générale annuelle : quitus de copropriété et approbation des comptes

Au terme de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la loi impose aux copropriétés de tenir une assemblée générale au moins une fois par an. Au cours de cette assemblée générale annuelle obligatoire, les copropriétaires sont amenés à se prononcer sur les questions à l’ordre du jour, et notamment :

  • Le renouvellement du mandat ou la désignation d’un nouveau syndic.
  • Le budget prévisionnel de l’année à venir.
  • L’approbation des comptes de l’année passée.
  • La bonne exécution de ses missions par le syndic de copropriété pour l’année achevée. En cas d’approbation de l’ensemble des actes de gestion du syndic, l’assemblée générale lui donne quitus sans réserve.

Le quitus au syndic se distingue de l’approbation des comptes :

  • Le quitus englobe les actes de gestion du syndic de manière large : missions administratives et comptables, entretien de l’immeuble… L’approbation des comptes concerne les seuls éléments financiers de l’année passée.
  • Pour être votées en assemblée générale, les questions doivent préalablement être inscrites à l’ordre du jour : il ne suffit pas de prévoir l’approbation des comptes, le quitus de gestion doit obligatoirement figurer à l’ordre du jour pour faire l’objet d’un vote.
  • Approbation des comptes et quitus doivent faire l’objet de 2 votes séparés. Les copropriétaires peuvent ainsi approuver les comptes sans pour autant donner quitus au syndic.

À noter : le quitus est voté à la majorité simple des suffrages exprimés par les copropriétaires.

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syndic de copropriété

La copropriété a-t-elle intérêt à donner quitus au syndic ?

Avant de voter le quitus, les copropriétaires doivent prendre la mesure de cet acte. Si le procédé permet de marquer la relation de confiance et de continuer à entretenir des rapports cordiaux avec un organe dont le mandat est renouvelé, l’approbation sans réserve de la gestion du syndic présente des risques.

Le quitus exonère le syndic de sa responsabilité

Le quitus sans réserve vaut ratification de l’ensemble des actes de gestion du syndic dans l’exercice de ses missions. D’un point de vue légal, le quitus donné par la copropriété exonère l’organe de gestion de sa responsabilité.

À noter : les juges ont admis que le quitus libère le syndic de sa responsabilité concernant tous ses actes, en cela compris les actes excédant ses pouvoirs contractuels ou légaux.

Concrètement : en approuvant la gestion du syndic, les copropriétaires se privent de toute action en responsabilité contractuelle. L’exonération de responsabilité inhérente au quitus dans le cadre du mandat du syndic est donc risquée. Ce risque est néanmoins tempéré.

Le quitus ne concerne que les actes de gestion portés à la connaissance de l’assemblée générale :

En donnant quitus, les copropriétaires exonèrent le syndic de sa responsabilité, dans la limite des actes qui ont été portés à leur connaissance et dont ils ont pu mesurer les conséquences.

Si le syndic dissimule, sciemment ou non, certains actes fautifs réalisés pendant son mandat, la copropriété peut engager sa responsabilité contractuelle sur ce fondement alors même que le quitus sans réserve a été voté au moment de l’assemblée générale. En revanche, les copropriétaires ne peuvent plus poursuivre le syndic pour des actes de gestion, même fautifs, lorsque le quitus sans réserve a été voté en pleine connaissance de cause.

Le quitus n’est valable que pour l’exercice passé :

L’approbation de la gestion du syndic ne vaut que pour l’exercice passé. En donnant quitus au syndic, l’asseblée générale l’exonère de sa responsabilité contractuelle pour les seuls actes de la période concernée.

Le quitus vaut exonération de responsabilité contractuelle uniquement :

Le quitus au syndic ne prive pas le copropriétaire victime d’un préjudice personnel d’une action en responsabilité délictuelle sur le fondement de la faute de gestion.

La copropriété n’a pas l’obligation de donner quitus au syndic

Contrairement à une idée répandue, la copropriété n’a aucune obligation en matière de quitus :

  • Le vote d’approbation de la gestion du syndic n’est pas obligatoire. En pratique, la plupart des syndics l’inscrivent néanmoins à l’ordre du jour.
  • En cas de vote, les copropriétaires n’ont pas l’obligation de donner quitus. Refuser le quitus n’entraîne aucune conséquence légale et ne vaut en aucun cas révocation du syndic.

Voter le quitus avec réserves

Le quitus est exonératoire de toute responsabilité contractuelle à condition d’être donné sans réserve. La copropriété peut donc voter le quitus avec réserves afin de se prémunir en cas de doute, tout en maintenant une relation de confiance avec son syndic.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017