Face aux honoraires exorbitants et la gronde croissante des copropriétaires, un modèle de syndic a peu à peu vu le jour : le syndic en ligne. Pour un tarif autour de 9 €/mois par copropriétaire hors prestations particulières (pré-état daté, AG supplémentaire, immatriculation), la copropriété est administrée à distance. Ce modèle constitue à nos yeux une étape temporaire entre la fin des syndics professionnels et l’émergence des copropriétés autogérées.

Le fonctionnement du syndic en ligne

La mission des syndics en ligne est d’assurer la gestion administrative de l’immeuble. Ils tiennent la comptabilité, envoient les appels de fonds et concluent les contrats avec les salariés et prestataires de l’immeuble.

Parallèlement, le conseil syndical doit gérer au quotidien l’ensemble des tâches opérationnelles au sein de la copropriété. Les conseillers syndicaux assurent par exemple le suivi des travaux, accueillent les artisans et tiennent les assemblées générales.

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syndic de copropriété

Les limites des syndics en ligne

La séparation entre la gestion administrative et les tâches du quotidien de la copropriété

Le premier problème réside dans la séparation entre la gestion administrative et les tâches du quotidien propres à la vie d’une copropriété. Ces deux tâches ne peuvent pas être réalisées indépendamment l’une de l’autre.

Prenons un exemple simple. La copropriété a besoin de faire des travaux en urgence. Il est indispensable que l’organe décisionnaire soit sur place pour prendre une décision rapide. Ce n’est pas le syndic en ligne qui constate le problème, ce n’est pas lui qui choisit l’artisan, ce n’est pas lui qui fait le suivi du chantier mais c’est de son accord dont on a besoin pour mettre en œuvre les mesures nécessaires ! Le syndic en ligne, situé parfois à plusieurs centaines de kilomètres, est un intermédiaire inefficient ajoutant de la lenteur inutile au processus.

A qui doit-on attribuer la responsabilité juridique : au conseil syndical ou au syndic en ligne ?

Le deuxième problème du syndic en ligne est d’ordre juridique. Beaucoup de copropriétés font le choix du syndic en ligne plutôt que de la gestion autonome pour se décharger de toute responsabilité. Ces copropriétaires voient en ce mode de gestion un moyen de reprendre une partie du contrôle de la copropriété, tout en attribuant la responsabilité juridique au syndic en ligne. En réalité la responsabilité est beaucoup plus partagée qu’on ne le croit !

Bien que le conseil syndical n’ait, d’après la loi du 10 juillet 1965, qu’un pouvoir de contrôle et d’assistance du syndic, il se retrouve parfois missionné, par le syndic en ligne, de tâches qui ne lui sont normalement pas dévolues. Le syndic en ligne lui délègue par exemple : la tenue des AG, la gestion de certains travaux mais aussi les relevés des compteurs. Dans ce contexte, qui serait tenu pour responsable, si d’aventure il y avait une erreur dans l’exécution de ces tâches ?

Les syndic en ligne maîtrisent mal les services qu'ils proposent

Un troisième écueil dans la gestion des copropriétés par des syndics en ligne doit être mis en lumière. Ces syndics ont souvent été créés par des syndics «traditionnels». Ils prétendent pouvoir révolutionner l’activité du syndic au travers de la dématérialisation des tâches administratives et comptables mais leurs compétences informatiques sont souvent limitées !

La véritable valeur ajoutée des syndics professionnels traditionnels émane de leur expertise juridique et technique, du contact humain et de la bonne gestion des conflits, mais ils n’ont aucune compétence particulière dans le développement web et l’automatisation des processus.

Dans ce contexte, les tâches pour lesquelles ils ont été missionnées sont parfois mal faites et de gros problèmes opérationnels apparaissent. Les appels de fonds arrivent avec du retard, les factures ne sont pas payées et le support est souvent absent. Nous vous laissons vous faire votre propre avis en tapant « [nom du syndic en ligne] + avis » sur Google.

Le modèle vertueux de la copropriété autogérée

Mais alors que faire face aux honoraires exorbitants des syndics traditionnels et les limites du syndic en ligne ?

Ces nouveaux syndics ne sont que le cheminement naturel vers la gestion des copropriétés en syndic non professionnel.

Face aux syndics traditionnels souvent chers et absents, la première réponse a été le syndic en ligne. Ce modèle présente néanmoins des limites et ne résout donc pas vraiment le problème.

Nous sommes convaincus que la solution réside plus dans l’autogestion de la copropriété. L’autogestion présente plusieurs avantages. Le principal avantage est d’ordre financier : il n’y a pas d’honoraires de syndic à payer et les charges de copropriété sont allégées. L’autogestion d’une copropriété permet également une plus grande souplesse : les copropriétaires peuvent réagir rapidement et efficacement aux besoins de la copropriété. Enfin, en autogérant leur copropriété, les copropriétaires maitrisent parfaitement les contrats signés. Il en ressort une plus grande transparence au sein de la copropriété.

Mais, encore faut-il être accompagné pour pouvoir gérer les tâches inhérentes à la gestion d’une copropriété : comptabilité, gestion administrative, problèmes juridiques. En créant une plateforme simple et intuitive, et en proposant un support juridique et comptable 7/7, illiCopro permet cette transition et rend la gestion des copropriétés en syndic non professionnel facile !


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 14 MAI 2018