Le syndic de copropriété, en charge des missions administratives et comptables, assure la gestion de l’immeuble. Cet organe essentiel de la copropriété est élu par les copropriétaires en assemblée générale. Or la loi prévoit qu’il incombe au syndic de convoquer les assemblées générales. Dans ce contexte, comment désigner le premier syndic ? Afin d’éviter toute collusion frauduleuse et garantir une concurrence nécessaire, la loi Alur encadre les modalités de nomination et d’exercice des fonctions du 1er syndic, ou « syndic provisoire ».

Naissance d’une copropriété : comment le premier syndic est-il désigné ?

Une copropriété est un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Afin d’assurer son bon fonctionnement, la loi impose la mise en place d’un syndic : cet organe de gestion administre la copropriété et assure la conservation de l’immeuble.

A quel moment la nomination du syndic provisoire doit-elle intervenir ?

Toute copropriété, quel qu’en soit le nombre de lots, doit obligatoirement être dotée d’un syndic. Cette obligation légale trouve sa justification dans les faits : la gestion d’un immeuble possédé à plusieurs doit nécessairement être confiée à un organe unique. De ce fait, il ne peut y avoir de copropriété sans syndic.

Dans ces conditions, la nomination du 1er syndic doit intervenir au moment même où la copropriété est constituée. Aboutissement d’une construction, l’immeuble est considéré comme une copropriété à partir du jour où il est bâti, et dès lors qu’il devient la propriété de plusieurs personnes. En pratique, la copropriété naît dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), au moment de la livraison du 1er lot. Un syndic provisoire doit alors être en mesure d’accomplir son rôle.

Syndic provisoire : désignation et durée de mandat du 1er syndic

En principe, le syndic est élu par les copropriétaires en assemblée générale. La durée de son mandat est librement déterminée, dans la limite de 3 ans renouvelable. Dans la mesure où il revient au syndic de convoquer l’assemblée générale, la nomination du premier syndic obéit nécessairement à une procédure dérogatoire.

La loi autorise plusieurs modes de désignation du syndic provisoire :

  1. Le promoteur rédige le règlement de copropriété, dans lequel il insère une clause portant nomination du 1er syndic.
  2. Les acheteurs sur plans autorisent le promoteur à désigner le syndic provisoire, par le biais d’une clause insérée au contrat de vente VEFA.
  3. Le promoteur fait figurer le contrat de syndic provisoire au contrat de vente de chaque lot.

In fine, il revient au promoteur seul de choisir le 1er syndic et d’en négocier les termes contractuels de son mandat.

À noter : le promoteur fait parfois lui-même office de syndic provisoire.

Dans un délai de 12 mois à compter de la naissance de la copropriété, le syndic provisoire a l’obligation de convoquer une assemblée générale : à l’ordre du jour, le maintien de ses fonctions ou la nomination d’un nouveau syndic de copropriété. La durée maximale du mandat du syndic provisoire est donc de 1 an, renouvelable.

À noter : pendant toute la période de garantie décennale, le mandat du syndic ne peut excéder une année lorsque ce dernier a participé à la construction de l’immeuble, directement ou indirectement, de quelque manière que ce soit.

Si le 1er syndic ne convoque pas l’assemblée générale dans le délai légal de 12 mois, son contrat est rompu automatiquement à l’échéance du mandat. Dans ce cas de figure, la copropriété est dépourvue de syndic. 2 issues s’offrent aux copropriétaires :

  • Un copropriétaire convoque une assemblée générale aux fins de nomination d’un syndic.
  • Sur saisine, le TGI désigne un administrateur provisoire en charge de convoquer l’assemblée générale de nomination d’un syndic de copropriété.

Plus besoin de syndic, je gère ma copro !

Avec illiCopro :

  • Économisez 50% de charges
  • Décidez vous-même des travaux et prestataires
  • Mettez de la transparence dans votre copropriété
syndic de copropriété

1ère assemblée générale : la loi Alur impose la mise en concurrence des contrats de syndic

Avant la loi Alur

Avant le 24 mars 2014, le syndic provisoire convoquait la première assemblée générale en vue de désigner un syndic. En pratique, son mandat était renouvelé dans la majorité des cas, dans la mesure où il ne présentait pas de contrats concurrents aux copropriétaires.

Le maintien en fonction du syndic provisoire pouvait être problématique : choisi par le promoteur, il entretient avec lui une relation proche. Dans ce contexte, le 1er syndic n’a pas nécessairement à cœur de défendre les intérêts des copropriétaires, notamment en cas de malfaçons relevées au moment de la livraison des parties communes. Titulaire d’un monopole de fait, le syndic provisoire pouvait en outre pratiquer des tarifs disproportionnés. La copropriété en pâtissait.

Depuis la loi Alur

L'article 55 de la loi Alur impose la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic au moment de la première assemblée générale de copropriété. À défaut, le mandat du syndic provisoire ne peut être maintenu. Cette disposition permet aux copropriétaires de choisir un syndic, bénévole ou professionnel, indépendant du promoteur afin d’éviter toute collusion frauduleuse.


PAR RAPHAËL DI MEGLIO, POSTÉ LE 5 OCTOBRE 2017